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在芜湖拿到拆迁款却买不起新房?棚改货币化安置该结束了…

芜湖作为一个三线城市,近两年来房价持续上升,也迎来不少全国百强房企抢占市场,新建商品住宅走“高端”路线的也越来越多。但大多数芜湖人的收入还远赶不上房价,很多人不禁要问,买房的钱要从哪里来?

这个问题有一个答案,就是棚改。

拆迁,给了很多人买房的机会

不少芜湖人买房,是棚改给的机会。拿到拆迁补偿款,再凑上一点积蓄,买上一套价格适中的房子,真的让很多芜湖人改善了居住条件。曾经,芜湖热衷于兴建大型安置房小区,但安置小区存在的诸多问题,让许多芜湖人拆迁时选择拿钱走人。

这两年,棚改货币化安置也为芜湖楼市去库存做出了不小的贡献,许多新建小区的入住率大幅提高。曾经,许多芜湖人说城南城东的房子造好了空着,没人买。如今,城南城东早已是万家灯火。

但时至今日,靠拆迁的补偿款去买新房似乎越来越吃力了。比如近日,镜湖区政府官网公布了部分房屋征收补偿方案,其中,申元街33号补偿单价9385元/㎡,申元街10号补偿单价9146元/㎡,康复路123号10幢207号补偿单价9036元/㎡…

上述几个老小区还都是镜湖区市中心的位置,但相比如今动辄一万三一平以上的房价,9000出头的拆迁补偿款确实让买新房成了难题。没了“启动资金”,建了这么多的房子还好卖吗?

货币化安置收紧?房价还能坚挺吗?

今年6月,有传闻国开行总行回收了棚改项目的合同审批权限,很多人猜测棚改或被全面叫停,虽然随后国开行公开进行了辟谣,称并未暂停所有棚改项目。(详情可见《重磅!安置房或将逐渐替代拆迁补偿金?房价会因此下降吗?》)

其实,早在2017年9月芜湖市政府发布的 《芜湖市人民政府办公室关于进一步做好房地产工作保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》,就要求调整完善棚改安置形式,现阶段以实物安置为主,货币安置为辅,尊重棚改居民的选择权。

根据《意见》规定,要求采取多样化的供地方式。在近一年的芜湖土拍市场,对于优质地块的拍卖,大多采取限地价、竞限价回购安置房方式等方式,这让芜湖棚改实行实物安置有了一大批优质的房源。

如若后期芜湖棚改货币化安置收紧,全面实行实物化安置,导致芜湖楼市成交量下行,芜湖房价还能坚挺多久?这可能也是很多人在思考的问题。

芜湖一批高品质安置房来袭

在芜湖近一年的土地出让中,重点优质地块都会有一定的代建要求,地块竞得人需提供一定数量的限价回购商品房,由政府统一回购,用于棚改安置。比如上个月才出让的城东1814号宗地在公告中要求:

“本地块竞得人需提供633套约60090㎡的限价回购商品房,户型比例为70㎡户型170套;90㎡户型137套;110㎡户型326套。由政府采用限价回购的方式对上述商品房进行回购用于棚改项目安置,整单元回购均价为5800元/㎡,具体详见《回购协议》。”

而从芜湖物价局发布的一些楼盘明码标价中,我们已经可以看到限价回购商品房。如大发融悦东方1#楼就是限价回购的商品房,5字头的均价不少网友私信小编是否可以购买这些房源。

△数据来源于芜湖市物价局

简单来说,限价回购房就是政府花钱买商品房给棚改居民安置。这些房源与该小区内出售的商品房相同品质,只不过这些房源由政府事先“预定”好了面积段和户型,建成后市政府再用限价统一回购这些商品房用于棚改居民的安置。

△大发融悦东方 效果图

实际上芜湖不少最新的的热门小区

已有代建限价回购商品房的情况

如大发融悦东方、汀海壹品

信达翡丽世家、雅旭新乐府等均需

代建限价回购商品房

△雅旭·新乐府 规划鸟瞰图

而由这些大牌房企代建的

限价回购商品房不仅房屋品质更高

也将改变大家对传统安置房不好的印象

更好的居住环境、更好的物业管理

也达到了拆迁户真正改善居住条件的目的

棚改货币化退潮是适应市场需求

棚改货币化安置作为去库存的重要手段,是应市场需求而生的。2014年三四线城市库存高居不下,经济增长乏力、财政收入下滑、人口外流、未来前景不明朗,各种去库存手段难以见效,甚至在2015年央行一年5次降准6次降息后,三四线城市库存量仍不见消退。

由此,棚改货币化应运而生。

以往的拆迁户都是拆一补一,拿的是实物补贴,如今货币化安置成为主流,拆迁户手握重金入市,成为市场上的刚需一族,为去库存贡献了一大助力,从而彻底激活三四线城市的楼市。

随着这两年的发展,芜湖市场库存情况已经明显得到改善,比如城东的东方红郡、三潭音悦、金浩仁和天地、城市之光等一批刚需楼盘,基本售罄。

△芜湖楼市目前在售楼盘均价一览

而就目前芜湖市场来看,刚需型楼盘的占比是少于改善型楼盘的。拿芜湖城东来说,城东在售的大多楼盘均为高端改善定位,刚需楼盘越来越少。

如今芜湖市场上高端改善盘占比较高,这对于棚改户来说并不是一件好事,拆迁款与高房价之间的差距,让一批棚改居民迷茫。很明显,在当前的市场环境下,继续坚持棚改货币化补偿并不能达到改善居住环境的目的。

由此,适时改变棚改安置的政策,是顺应市场发展的。

一个政策的好坏是由当前的市场环境所决定,棚改货币化安置确实为去库存贡献了强有力的力量,但当市场环境发生变化,棚改安置政策也应当有所改变。

但当棚改货币化退潮之后,还会有那么多人抢着买房吗?芜湖房价会受影响吗?欢迎评论区留下你的观点~

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