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就公众关注的“买短乘长”问题,中国铁路总公司(以下简称“中铁总”)5日表示,如果旅客没有按规定补票强行越站乘车,到站后铁路部门将加收已乘区间应补票价50%的票款。

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体彩排列五预测:长租行业风口过后 龙湖冠寓还是要做大-海丰新闻

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在龙湖冠寓经历高层变动的时候⌒,张智聪说自己是主动请缨接下了任务⌒,担起了中国开发商派集中式长租公寓规模第二大的冠寓∵,“这个新业务让我更兴奋”♂。截至目前∴↑,龙湖冠寓已开业房源数量约64000间?▽,仅次于万科泊寓△☆。

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2019年起∵〇∵,冠寓从内部投资、财务、后期运营等方面♂♀π,全方位提高了对投拓的要求〇。对一些表现不好的项目⊿♀∴,今年冠寓团队在研究之后π▽,坚决终止了项目〇。“这一类项目的特征是物业位置不好、条件不好⌒?,根本不满足运营需要﹡,在我们300多个项目里大概有五六个这种项目⊙∟。”张智聪表示⊙⊙。

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张智聪是第一届龙湖仕官生∟﹡☆,曾历任龙湖苏南公司、深港公司总经理∟↑♀,他经历过中国房地产行业的最初阶段♂,以及随后的黄金、白银时代⊙。

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“我们比较看好长三角都市圈〇□,在这里不仅是空间和数量上的增长⌒☆∴,而且是全线产品的落地△↑△。”许振军说﹡,最新推出的冠寓上海宝山顾村店﹡,拥有500多套的规模∵?π,配备了公共庭院、篮球场、400米空中跑道┊〇。

张智聪说﹡⌒,做长租公寓需要有强大的内心△□π,他向界面新闻阐述了冠寓遇到过哪些难题、正在如何解决以及行业的希望在哪?。

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去年龙湖分别和新加坡政府投资公司(GIC)、加拿大养老基金投资公司(CPPIB)联合设立长租公寓投资平台▽∴┊,用于投资位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目┊⊙♀。

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在很多房企和外部机构减少投资、行业出现大洗牌后⊙,这种现状可能会引起国家的进一步重视﹡?↑。竞争者少了﹡∟⊿,行业成本也降了很多◇⌒△,过去许多企业同时抢的物业♂∴,现在降价了⊿☆▽,降幅甚至比公寓租金更大?☆,这也带来了行业剪刀差的扩大▽∵。

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研究“90后”“00后”确定趋势之后▽〇∴,龙湖未来如何去做好租赁住房这个主航道业务⊙♂,张智聪谈了几点⊿。一是研究城市青年的需求;二是“重、中、轻”三种资产持有方式平衡推进;三是看好长三角等都市圈的发展□。

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“行业洗牌才刚刚开始﹡,无论分散式、集中式∴◇⌒,接下去还会有公司撑不住□☆。”张智聪认为龙湖不在这些行列中↑┊⊙,“我们算是这个行业里交学费交得少的”◇π♀。

“中国的租赁住宅市场∵∴△,就像一部电影□♀♀,现在只演了一个片头〇☆,电影的情节是什么还不知道呢π↑⊿,特别像1998年时的房地产行业∟﹡□。”

不过张智聪也指出⌒∵⊿,长租公寓行业归根结底还是资本的比拼∟⌒◇,看谁有更低的融资成本♂。截至2019年中期△,龙湖集团的平均借贷成本是4.56%┊,仍然维持着民企最低┊↑。“我们最好的地方是不需要为融资的事情担心π┊,现在要做的就是运营提升”∟↑。

目前冠寓整体盘面里□,大约30%是重资产▽,70%左右是中、轻资产⊿。“我们不会侧重某一项┊,三者是根据市场实际情况┊△,同步平衡发展的□。”张智聪表示⊿。

在客观层面♂,政策利好仍在⌒△⊙,重资产收购多了不少机会π∵♀,比如南京等城市允许开放商办物业做租赁住宅↑♂⊿。“这个行业很‘稚嫩’”〇。张智聪强调☆△↑,租赁住房行业无可避免地面临许多要解决的问题▽π,包括顶层设计和政策落地△□。

“比如今年1月∵〇π,财政部住建部在北京、长春、上海、南京等16个城市试点中央财政补贴支持租赁住房企业♂,推动完善住房租赁市场体系♂,类似这种政策△⊙,肯定会极大地帮助到行业♂﹡♀。”他说◇⊿∴。

对现在还活着的公司来说﹡◇♂,要不要继续扩张规模成了难题♂⊿◇。张智聪向界面新闻记者确认◇,冠寓规模扩张的步伐不会停止——预计今年开业目标是到8万间〇,明年达到10万间〇♀☆。

但即便是行业第一的万科泊寓也面临着困境⊙∵。万科集团总裁祝九胜在今年业绩会上谈到泊寓时承认:“长租公寓在经营上确实有压力?◇。”

他阐述了这有一个规模与盈利之间的关系:“5万间是个坎□◇,没有好的数字化平台和运营能力♂,突破不了这个坎;10万间才到盈利拐点﹡⌒,达不到这么大规模不可能盈利;发展到20万间以上∵,才会有比较好的盈利﹡∴?。”

张智聪说冠寓想把项目做得“符合城市青年的口味﹡,也能兑现城市青年的价值”♂。除了娱乐、健身、影音、会客等共享空间这些硬件上的配备◇,还需要由高效机制构建出的运营体系达成社区与用户间的信任关系□,同时严密的安保系统营造的安全感也必不可少△♀♀。这都是运营长租公寓需要的软实力♂。

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“政策规范、管理体系还没有完全配套起来┊,很多企业、媒体对这些问题有担忧∟↑。”但张智聪认为♂,这些迟早都不是问题♂♀。

这些投资公司其实都是“过来人”⊿。“他们都经历过自己国家从原来以资产建造销售为主◇,到运营增值的过程?,经历过大的行业切换▽π,所以他们非常看好中国的租赁住宅业务∟⊿﹡。”

但这不代表龙湖冠寓没遇到难题?。根据龙湖集团2018年年报⊿♀π,去年冠寓开业5.3万余间♀♂∟,整体出租率为50.1%﹡。2018年是冠寓扩张极快的一年♂♂〇,大量未成熟项目拉低了出租率数据☆∴△。

接手冠寓业务后▽﹡,张智聪说他经常琢磨“90后”“00后”的需求是什么⊙◇。这是中国经济腾飞时期成长的一代人▽⌒,他们没有经历过物质匮乏的时代∴⊙。但在他们成长过程中☆↑↑,父母可能很忙碌π,甚至许多人是“留守儿童”〇,他们有更深层次的心理需求↑π△。

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行业很“稚嫩”如今长租公寓行业散发着秋日的丝丝寒意∟。张智聪反而认为⊙,悲观的声音除了给行业警醒外▽,也带来了新机遇♂?。

在规模扩张上△◇,龙湖把获取资产分为三类途径♂,“重、中、轻”△∵。重资产指收并购以及开发运营的物业☆?△,中资产指拥有10年以上资产租期或股权合作的物业◇↑∴,轻资产指纯品牌输出与运营管理♂⊙〇。

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“龙湖对租赁住宅业务的发展很坚决∴,不会变的↑∟⊙。”张智聪说他相信未来中国人的住房模式会真正实现“租购并举”◇,中国人的住房将由四大块组成△,包括市场化购买、政府共有产权房、政府廉租房和公租房┊♂,以及市场化供应的租赁住房△。

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作为龙湖四大主航道业务之一◇?⊙,冠寓今年上半年的收入是4.3亿元┊∴?,同比增幅207%↑,张智聪表示全年租金收入目标是超过10亿元♂∟△,明年租金收入超20亿元〇♀,开始实现轻微盈利♂↑☆。

作为长三角中心的上海┊?,是龙湖冠寓的发展重镇π∟。龙湖冠寓发展部沪苏公司资产管理负责人许振军表示↑↑〇,冠寓目前已经落地除金山区外上海所有的区♀∴,已开业11000间〇♂,占据整个已开业规模的六分之一⊿☆↑,目前上海项目各项指标都排在全国前列?﹡↑。

这也让今年的冠寓“慢”了下来□↑〇。张智聪承认今年的发展速度相对去年放缓〇⌒,“我们意识到需要提升已有项目的运营质量☆□,团队也需要时间成长π,今年对标的物的要求也变高了▽□,限制了发展速度”?∟。

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5万间是个坎长租公寓行业发展初期♀♀♂,不少企业加入烧钱的规模竞赛♀,这让一部分长租公寓企业迅速膨胀〇▽,但也导致一部分企业遭到淘汰迅速消亡♂⊿♂。

另一类表现不好的项目﹡∵⊿,则被判定为物业本身具有未来价值□,但周边环境、配套还未跟上□∟,冠寓团队对这类项目研究新方案♂⊿,争取把运营质量做上去〇。张智聪说♂↑♂,目前已开业6个月成熟期的项目平均出租率在90%以上∴⊿。

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记者 | 马一凡短短两三年的时间⌒,长租公寓行业就经历了从风口、跑马圈地、部分企业跑路到集体唱衰的过程┊△。龙湖集团冠寓发展部总经理张智聪并不认同那些悲观论调☆♀。“现在负面的声音很多⊿┊,但是别忘了‘租购并举’是国策♀。”在龙湖冠寓成立三周年之际?♀,他接受界面新闻记者专访时说◇,自己希望能传递一些正能量?。

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